Confira artigo de Lincoln Romão Leite, advogado do Neves, De Rosso e Fonseca Advogados
As palavras epidemia e pandemia são substantivos femininos utilizados para designar uma enfermidade que ataca muitas pessoas ao mesmo tempo (epidemia) e que já se espalhou por todo o mundo (pandemia). Hoje passamos por uma pandemia e, como já ficou bastante claro, o seu combate provoca consequências para todas as pessoas e em todos os contextos econômicos e sociais. Um desses contextos é o do pagamento de taxas de condomínio e de aluguéis, afetado em razão da diminuição ou da completa impossibilidade de obtenção de renda por pessoas físicas e jurídicas.
A pergunta que se faz é a seguinte: poderá o condômino deixar de honrar com uma ou com ambas as obrigações? A resposta dada para a maioria dos problemas jurídicos, assim como o que se apresenta, é “depende”. Antes de procurarmos as respostas, valeria outra pergunta: não seria a redução da prestação (condomínio ou aluguel) possível e, em sendo, não seria ela mais interessante para a superação do momento de dificuldade enfrentado por todos?
Pensemos na situação do proprietário do imóvel. Caso ele seja o proprietário e residente, a obrigação de pagar o aluguel inexiste, mas a obrigação de pagar o condomínio sim. O proprietário deve estar ciente de que a obrigação de pagar o condomínio não é proveniente de contrato, mas sim do fato de ser ele o proprietário do bem. Como diz o art. 1.315 do Código Civil, “o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”.
Portanto, aquele que adquire um bem em condomínio (muito comum em edifícios de apartamentos) sabe de antemão que estará obrigado a pagar a taxa necessária à sua conservação e a outros ônus que possam surgir, obrigação esta que perdurará enquanto for proprietário do bem. Dadas essas características, e em tempos normais, dificilmente a perda do emprego será aceita como hipótese de caso fortuito ou força maior para justificar o incumprimento da obrigação de pagar o condomínio. Aliás, a perda do emprego já não é aceita pelos tribunais brasileiros para justificar o incumprimento de obrigações contratuais, tais como as decorrentes de empréstimos, por exemplo.
Entretanto, não vivemos tempos normais. Não estamos falando apenas na perda do emprego, mas sim, para muitos, na completa impossibilidade de busca por uma recolocação ou uma fonte alternativa de renda, e isso por prazo incerto. Afinal, o principal meio de combate à pandemia é, no momento, o isolamento social.
Nesse cenário, sobressai a importância do papel exercido pelos síndicos e administradores de condomínio. É importante que esses profissionais analisem o caixa do condomínio e tenham o diagnóstico completo de suas necessidades e das despesas para fazer frente a elas pelos próximos meses.
Feito isso, é importante que tenham um papel proativo na negociação de alternativas com os condôminos. A diminuição da taxa, por exemplo, pode não ser imprescindível para todos os condôminos, mas se for possível sustentar a manutenção do condomínio pelos próximos meses mesmo com uma redução, ela certamente trará um alívio para as contas de muitas pessoas.
O combate à epidemia gera consequências em cadeia. Cada despesa cortada pelo condomínio agora e cada redução de despesa que reflita positivamente nas contas dos condôminos pode representar um emprego mantido, um medicamento adquirido ou qualquer outro consumo de bem ou serviço. Em outras palavras, é mais interessante e proveitoso para todos que as cadeias de consumo sejam mantidas e não interrompidas para que a economia continue girando, ainda que em ritmo mais lento. Isso vale para todos, pessoas físicas e jurídicas.
Em último caso, se não houver negociação a questão poderá ser levada ao Judiciário, o que não é nada interessante. Ir ao Judiciário significará mais despesas, para o condomínio e para o proprietário, e a ampliação da cadeia de consequências do combate à pandemia, já que a tendência é o aumento do número de demandas nos próximos meses. De toda forma, é possível que a questão seja resolvida com base no art. 317 do Código Civil, que diz: “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”.
Foi com base neste dispositivo que o juízo da 25ª Vara Cível de Brasília deferiu liminar recentemente para suspender em parte o contrato de locação entre um lojista e um shopping center, permitindo que somente o aluguel incidente sobre o faturamento e os encargos condominiais sejam pago pelos próximos meses (processo nº 0709038-25.2020.8.07.0001).
A solução para o problema do aluguel segue o mesmo caminho até aqui delineado, mas pode ser alcançada de maneira mais fácil. Isso porque enquanto a negociação da taxa condominial pode demandar o envolvimento do síndico, do administrador, do proprietário e até mesmo de todos os condôminos, a negociação do aluguel está limitada entre locador e locatário.
A principal recomendação é negociar para que a questão não seja levada ao Judiciário, mas caso isso aconteça é importante que as partes estejam preparadas para demonstrar a efetiva necessidade de redução ou mesmo do não pagamento do aluguel. Em outras palavras, a pandemia não pode ser utilizada, por si só, para justificar o inadimplemento do contrato. É necessária a efetiva comprovação de que as medidas de combate causaram consequências diretas na capacidade financeira do locatário.
Em uma situação de normalidade o inadimplemento do aluguel pode levar ao despejo, conforme previsto no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, mas, como já dissemos, não estamos em um momento de normalidade.
A tendência é a de que o Judiciário não conceda despejos pelos próximos meses, caso o fundamento seja o inadimplemento de aluguéis e acessórios durante o período de combate à pandemia. Evidentemente, cada caso demandará a devida análise de suas peculiaridades, tais como, por exemplo, a eventual essencialidade do recebimento do aluguel para a manutenção da vida do próprio locador.
As peculiaridades dos casos poderão refletir até mesmo no cumprimento de mandados de despejo já autorizados antes das medidas de isolamento social, como ocorreu em processo em trâmite na 12ª Vara Cível de São Paulo/SP, no qual o juízo determinou a suspensão do cumprimento por 30 dias, tendo em vista que a pessoa a ser despejada era uma idosa e vulnerável (processo nº 1012923-71.2019.8.26.0100). Pensando em regulamentar situações como essas o Projeto de Lei nº 1179/2020, apresentado pelo Senador Antônio Anastasia, prevê a impossibilidade de despejos liminares até o dia 31 de dezembro de 2020. Estava prevista também a possibilidade de suspensão total ou parcial do pagamento de aluguel até o dia 30 de outubro de 2020, mas o dispositivo foi retirado pela relatora Senadora Simone Tebet e é provável que não seja reincluído pela Câmara.
Enfim, a situação do condomínio e do aluguel demonstra que os problemas gerados pelo combate à pandemia estão encadeados e que as soluções pontuais tendem a não ser eficazes. É extremamente importante que as partes estejam dispostas e prontas para negociar, pensando em soluções que, ainda que não sejam as melhores para o interesse individual de cada qual, possam refletir positivamente na cadeia de problemas que está sendo enfrentada por toda a sociedade.
O nosso ordenamento jurídico prevê soluções para esses problemas, mas demandar o Judiciário deve ser evitado a todo custo.
*Por Lincoln Romão Leite, é advogado da área de Contencioso Cível Estratégico do Neves, De Rosso e Fonseca Advogados. É especialista em Direito Processual Civil pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, USP. Possui Extensão em Arbitragem pela PUS-SP. E tem larga experiência na área de Direito, com ênfase em Direito Civil, Processual Civil e Comercial.
